Compra y mantenimiento de bienes inmuebles en Francia
Compra y mantenimiento de bienes inmuebles en Francia
Algunos consejos de CHATEAUX DE LUXE para compradores de propiedades en Francia, que le ayudarán a implementar correctamente el proyecto de compra, desde la búsqueda de la propiedad deseada hasta el registro de la propiedad ante el nuevo propietario.
CHATEAUX DE LUXE le garantiza total confidencialidad.
etapa 1
Contratar los servicios de un agente inmobiliario
Si desea comprar bienes inmuebles en Francia, póngase en contacto con nosotros. Estamos ubicados en Rusia y Francia. Es fácil contactarnos en varios tipos de comunicación. Estudiaremos todos sus deseos, partiendo de su presupuesto, sus criterios de búsqueda, y tendremos en cuenta sus deseos para el funcionamiento de la instalación, lo que nos permitirá seleccionar y presentar las propuestas más adecuadas para usted. Le explicaremos todo el proceso de la transacción y le acompañaremos en todas las etapas.
etapa 2
Defina sus preferencias con precisión
Esta es la etapa inicial en el proceso de adquisición de una propiedad. Cuanto más exactamente se determinen los requisitos y deseos relacionados con la propiedad, más eficaz será el resultado de su búsqueda. Por ejemplo, un castillo a la orilla del mar con grandes terrenos, ciertamente con piscina y una hermosa vista desde las ventanas.
La lista de criterios puede ser bastante larga, pero la información principal e importante para el agente es: ubicación geográfica (ciudad o pueblo), área circundante, ubicación, infraestructura (tiendas, escuelas, etc.), transporte, tamaño de la propiedad, número número de dormitorios, tamaño de la parcela, posibilidad de trabajos de restauración (reparaciones importantes o cosméticas). Le invitaremos a completar un formulario.
Las respuestas a todas estas preguntas que te hará tu agente te ayudarán a ahorrar tiempo a la hora de elegir la propiedad que necesitas. ¡Esto también ayudará a eliminar visitas innecesarias! Tan pronto como haya seleccionado varias propiedades, nos pondremos en contacto con los vendedores y concertaremos una reunión. En Francia lo recibirá un agente inmobiliario de habla rusa., quien le acompañará en el proceso de selección del inmueble deseado hasta la firma del contrato definitivo.
etapa 3
Elaboración de un plan de financiación.
El proyecto de financiación debe preceder a la decisión de compra y determinará todos los pasos posteriores en la adquisición de la propiedad.
Es necesario tener en cuenta los costes adicionales de registro de la propiedad y los gastos notariales, que ascienden al 7-8% del precio de la propiedad.
Estimación de gastos y obligaciones relacionados con el objeto que se está visualizando.
- Familiarícese con las facturas de electricidad y calefacción, los impuestos inmobiliarios (terrenos) y de alojamiento, si los hubiera, y los costes de propiedad compartida (apartamentos, etc.).
- Valorar posibles trabajos de restauración: una consulta con un arquitecto puede ayudarte aquí.
- Si los límites del sitio no están bien definidos, puede familiarizarse con el plano catastral.
- Verifique si existen restricciones en el uso del sitio.
- Familiarícese con el sector donde se ubica el inmueble para considerar características y restricciones arquitectónicas, si existe normatividad en la descripción o clasificación del inmueble como Monumento Histórico, para comprender posibles costos impositivos y de restauración.
- El estado de aislamiento de una propiedad informa al comprador sobre el nivel de aislamiento y el consumo de energía de calefacción.
etapa 4
Confirmación de su intención de compra por escrito
Si ha encontrado una propiedad que se adapta a sus necesidades, es hora de hacer oferta de compra (“Offre d'achat”). Se redacta por escrito en presencia de un agente inmobiliario, y el vendedor debe responder al mismo en un plazo de 7 a 10 días. La firma de este documento garantiza al Comprador que el Vendedor no considerará otras ofertas de compra y el Comprador, junto con su notario, comienza los preparativos para la firma. Acuerdo de compra preliminar.
etapa 5
Gastos del vendedor y gastos del comprador
El precio del inmueble ya incluye las comisiones de agencia, que corren a cargo del Vendedor. También paga los gastos de preparación de todos los documentos del objeto, diagnóstico, seguro y todo lo necesario para preparar el objeto para la venta.
El comprador paga todos los impuestos y derechos que están incluidos en la comisión del notario, esto es del 7 al 8%, esto también incluye sus servicios el 1%. Por lo tanto, deberá calcular su presupuesto para el costo de la propiedad + 7-8% del mismo para servicios notariales, que incluyen todos los impuestos y tasas de registro de la propiedad. Este es el procedimiento estándar para las transacciones inmobiliarias en Francia.
Todas las transferencias de dinero pasan por la cuenta del notario, a la que deben transferirse desde cualquier banco europeo, incluido el ruso.
¡Importante! Es necesario documentar las fuentes de financiación. Por ejemplo, venta de bienes inmuebles, ingresos comerciales.
etapa 6
Procedimiento para completar una transacción
Al momento de la firma del Acuerdo Preliminar de Venta, el agente proporciona al notario todos los documentos necesarios del Vendedor (disponibilidad de seguro, varios tipos de diagnósticos, toda la información sobre la propiedad). El notario recopila, estudia y presenta al comprador todos los documentos relativos a la propiedad y le asesora sobre diversas cuestiones jurídicas.
Un notario en Francia es un representante oficial del Estado y garantiza la pureza de la transacción.
Después de firmar el Acuerdo Preliminar, en presencia de un notario, el comprador realiza un depósito de hasta el 10% del valor de la propiedad, que se transfiere a una cuenta bancaria especial del notario.
El comprador tiene derecho a rechazar la compra, lo cual deberá notificar a las partes a más tardar 7 días después de la firma del acuerdo preliminar. En este caso, se le devuelve la totalidad del depósito. Después del período especificado, el contrato puede rescindirse si no se cumple una de sus condiciones. En caso de cancelación de la transacción después de 7 días, pero sin motivo, no se devolverá el depósito.
Acuerdo de venta preliminar firmado en presencia de su notario, quien deberá aceptar y familiarizarle con su contenido antes de firmarlo. A sus órdenes, Acuerdo preliminar, como el ultimo Acuerdos de venta, puede ser traducido al ruso por un traductor acreditado especial.
Durante los próximos 2 o 3 meses, un básico Acuerdo de ventas, así como todos los documentos necesarios para ello. En este momento, el objeto se está preparando para su registro con el nuevo propietario.
Si desea aprovechar un préstamo hipotecario, debe solucionarlo antes de firmar el contrato de compraventa.
Antes de firmar el contrato de venta principal, El comprador transfiere el importe restante del objeto a la cuenta del notario y el 7-8% del valor del objeto para los honorarios notariales, de los cuales el notario recibe el 1% por sus servicios y el 6-7% es todos impuestos y tasas gubernamentales para el registro de la propiedad.
etapa 7
La etapa final de la transacción.
En presencia de un notario, las partes firman el contrato de venta principal, que también puede ser traducido al ruso por un traductor acreditado (pago por separado). Con su firma, la propiedad pasa oficialmente al comprador. Una vez completada la transacción, el comprador recibe un acuerdo de venta y un certificado de título de propiedad (título de propiedad). Durante los próximos días, el notario está obligado a realizar una inscripción sobre el nuevo propietario en el registro de prenda.
El nuevo propietario está obligado a asegurar la propiedad adquirida, lo cual debe ser verificado por el notario que registró la transacción.
CHATEAUX DE LUXE invita a los compradores de habla rusa a utilizar los servicios de nuestro notario de habla rusa, con quien colaboramos con éxito desde hace mucho tiempo en Francia. Es francés, habla bien ruso y tiene mucha experiencia trabajando con nuestros clientes en el campo de los préstamos y el sector inmobiliario.
Contenido de la propiedad
Al planificar los gastos, es necesario tener en cuenta no sólo el coste del objeto en sí, sino también los impuestos, tasas, facturas de servicios públicos, seguros y otros costes.
En Francia, como en otros países, existen impuestos únicos y permanentes sobre los bienes inmuebles, sin importar para qué se adquieran, para residencia permanente o recreación.
Si vives en Francia más de 183 días al año, tu estatus es residente fiscal, lo que significa que debes presentar una declaración de impuestos, incluso sin ingresos.
En vista de la asociación entre Francia y Rusia, se firmó el Convenio para evitar la doble imposición, según el cual, independientemente de la condición de residente fiscal del país, los impuestos sobre la renta y la propiedad se pagan en el estado donde se reciben estas rentas o se encuentra la propiedad. Esto se aplica a todos los impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre la renta, impuestos sobre la propiedad y impuestos sobre la renta corporativa. Por lo tanto, basta con que las autoridades fiscales de Rusia presenten un certificado de pago de los impuestos correspondientes en Francia.
Impuestos y tarifas únicas al comprar bienes raíces
Los costos gubernamentales y las tasas de registro al comprar bienes inmuebles secundarios en Francia ascienden a aproximadamente entre el 6 y el 8 % del valor de la propiedad.
Al comprar una propiedad principal Los gastos notariales serán sólo del 2,5% del valor del inmueble.
Impuestos corrientes y otros gastos inmobiliarios.
Impuesto sobre la propiedad (incluido el terreno) (foncière de impuestos)
El principal impuesto que pagan los propietarios de propiedades en Francia es impuesto sobre bienes inmuebles (incluido el terreno) (foncière fiscal). Lo pagan anualmente tanto los residentes como los no residentes del país. El importe del impuesto depende directamente de la región, la superficie y el coste de la vivienda y lo fijan las autoridades municipales locales. El impuesto se calcula individualmente a partir de Valor catastral de posible alquiler de esta vivienda a 1 de enero de cada año. Este impuesto debe pagarse una vez al año cada mes de octubre.
Impuesto de alojamiento (impuesto de habitación)
Impuesto de alojamiento (impuesto de habitación), pagado por quienes viven directamente en esta casa/apartamento. Si usted es propietario y vive en su casa/apartamento, es contribuyente. Si decides alquilar tu vivienda, la carga del pago de este impuesto recae en el inquilino. Este impuesto debe pagarse una vez al año, cada mes de noviembre.
El monto del impuesto de residencia para residentes se calcula con base en los ingresos declarados y el valor de los inmuebles al 1 de enero de cada año, para los no residentes se determina un monto aproximadamente igual al impuesto sobre bienes inmuebles. El impuesto de alojamiento también incluye el pago de la licencia de televisión.
A continuación se muestra un cálculo aproximado de dos impuestos:
Apartamento en París con una superficie de 70-100 mXNUMX. metro
El impuesto sobre la propiedad será: 300 - 500 euros al año.
La tasa de alojamiento será: 400 -700 euros al año.
villa en Costa Azul área 150-200 mXNUMX metro
El impuesto sobre la propiedad será de 800-1500 euros al año.
El impuesto de alojamiento será de 1200 -1700 euros al año.
Castillo en Cognac con una superficie de 800 m2,3. m y un terreno de XNUMX hectáreas.
El impuesto sobre la propiedad, incluido el terreno, será de 4000 euros al año
El impuesto de alojamiento será de 2800 euros al año.
Impuestos en роскошь (ISF, impuesto de solidaridad sobre la fortuna)
Impuesto de lujo (ISF, impot de solidarité sur la Fortune) se cobra sobre el importe total de los bienes que superen los 800 mil euros.
El impuesto al lujo (impuesto a la riqueza) se recauda según el siguiente esquema:
Hasta 800 mil euros – 0%
De 0,8 mil a 1,3 millones de euros – 0,50%
De 1,3 millones a 2,5 millones de euros - 0,70%
De 2,5 millones de euros a 5 millones de euros – 1,00%
De 5 millones de euros a 10 millones de euros – 1%
Más de 10 millones de euros - 1,50%
Es posible evitar el pago de este impuesto, por ejemplo, registrando la compra de bienes inmuebles en una sociedad francesa especial SCI (Societe Civile Immobiliere - sociedad civil para la propiedad de bienes inmuebles). Este es un trámite sencillo que realiza un notario al momento de adquirir un inmueble. El coste de creación de una empresa de este tipo será de 1700 a 2200 euros.
Si compró bienes inmuebles en ciudades populares como París, Toulouse, Lyon, Montpellier, Cannes, Grasse, Antibes, Niza, pero no vive en ellos ni los alquila, esté preparado para pagar un impuesto adicional, el monto de que depende del valor catastral de la vivienda. Si la propiedad está desocupada durante tres años, la tasa impositiva será del 10%, para el cuarto año - 12,5% y para cada año posterior - 15%.
Utilidades pagos (cargos de copropiedad)
Los propietarios de apartamentos y casas incluidos en la comunidad pagan facturas de servicios públicos (charges de copropriété), que incluyen los costes de mantenimiento de la propiedad (seguridad, limpieza del territorio, reparaciones, etc.) En las casas de Francia, contadores de consumo de agua, electricidad y gas. Se instalan, que se pagan aparte en función del consumo.
Monto aproximado de facturas de servicios públicos para residencia permanente:
Apartamento en París 70 - 100 m250. m – 350-150 euros al mes Villa en la Costa Azul 200-400 m600. m – de XNUMX-XNUMX euros al mes
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Si alquila su propiedad, está sujeto al impuesto sobre la renta por alquiler. Su tipo mínimo para no residentes es el 20% del beneficio. También existe un impuesto social con un tipo del 15,5%, que se paga junto con este impuesto.
Si la propiedad está registrada a nombre de una empresa, entonces la tasa es del 33,33% de la ganancia (ingresos menos gastos y depreciación).
Impuesto sobre la renta por la venta de bienes inmuebles (Impot Sur le Plus Valores)
El impuesto sobre las ganancias de capital (Impot Sur le Plus Values), que se aplica a la diferencia entre el precio de venta y el de compra, se paga a través de un notario en el momento de la venta del inmueble. La tasa de este impuesto es del 19%, junto con él se paga un impuesto social del 15,5% y un impuesto adicional especial del 6%. De estos se deducen los gastos notariales - 7,5% y los gastos de reparación (confirmados mediante recibos de pago de facturas) - 15%.
Impuestos de sucesión (Impuesto sobre la sucesión)
El impuesto a la herencia (Impôt sur la Succession) en Francia no se paga entre cónyuges, hermanos y hermanas, pero entre padres e hijos este impuesto oscila entre el 5 y el 45% del valor de la propiedad.
Puede optimizar la tributación sobre sucesiones creando una empresa SCI. En el caso de heredar acciones de una sociedad SCI que posee bienes inmuebles en Francia, se aplican las leyes del país en el que vivía el antiguo propietario, por ejemplo Rusia.
Los costes anuales aproximados de mantenimiento de un inmueble en Francia oscilan entre el 0,5 y el 3% de su valor..
Toda la información contenida en nuestro sitio web sobre los costos de mantenimiento de bienes inmuebles no es de carácter oficial y no puede aceptarse como definitiva para tomar una decisión sobre la compra de bienes inmuebles. El importe de los tipos impositivos y otros pagos debe aclararse con asesores fiscales profesionales en Francia para que el cálculo y el pago de impuestos se optimicen al máximo.