شراء وصيانة العقارات في فرنسا 

بعض النصائح من CHATEAUX DE LUXE لمشتري العقارات في فرنسا، والتي ستساعدك على تنفيذ مشروع الشراء بشكل صحيح بدءًا من العثور على العقار المطلوب وحتى تسجيل العقار لدى المالك الجديد.

 يضمن لك CHATEAUX DE LUXE السرية التامة.

المرحلة 1

الاستعانة بخدمات وكيل عقاري

إذا كنت ترغب في شراء عقار في فرنسا، يرجى الاتصال بنا. نحن موجودون في روسيا وفرنسا. من السهل الاتصال بنا على أنواع مختلفة من الاتصالات. سوف نقوم بدراسة كافة رغباتك، بدءاً من ميزانيتك، ومعايير البحث الخاصة بك، ونأخذ بعين الاعتبار رغباتك فيما يتعلق بتشغيل المنشأة، مما سيسمح لنا باختيار وتقديم المقترحات الأكثر ملاءمة لك. سنشرح لك عملية المعاملة بأكملها ونرافقك في جميع المراحل.

المرحلة 2

حدد تفضيلاتك بدقة

هذه هي المرحلة الأولى في عملية شراء الممتلكات. كلما تم تحديد المتطلبات والرغبات المتعلقة بالعقار بشكل أكثر دقة، كلما كانت نتيجة البحث عنه أكثر فعالية. على سبيل المثال، قلعة على شاطئ البحر مع قطع أرض كبيرة، وبالتأكيد مع حوض سباحة وإطلالة جميلة من النوافذ.

يمكن أن تكون قائمة المعايير طويلة جدًا، لكن المعلومات الرئيسية والمهمة للوكيل هي: الموقع الجغرافي (مدينة أو قرية)، المنطقة المحيطة، الموقع، البنية التحتية (المحلات التجارية، المدارس، إلخ)، وسائل النقل، حجم العقار، العدد. غرف النوم، حجم قطعة الأرض، إمكانية أعمال الترميم (إصلاحات كبيرة أو تجميلية). سوف ندعوك لملء النموذج.

الإجابات على كل هذه الأسئلة التي سيطرحها عليك وكيلك ستساعدك على توفير الوقت عند اختيار العقار الذي تحتاجه. سيساعد هذا أيضًا في القضاء على الزيارات غير الضرورية! بمجرد اختيار العديد من العقارات، سوف نقوم بالاتصال بالبائعين وترتيب لقاء. في فرنسا، سوف يقابلك وكيل عقارات ناطق بالروسيةالذي سيرافقك في عملية اختيار العقار المطلوب حتى توقيع العقد النهائي.

المرحلة 3

إعداد خطة التمويل

يجب أن يسبق مشروع التمويل قرار الشراء وهو الذي سيحدد جميع الخطوات اللاحقة في الحصول على العقار.

ومن الضروري الأخذ بعين الاعتبار التكاليف الإضافية لتسجيل الملكية ورسوم كاتب العدل والتي تصل إلى 7-8% من سعر العقار.

- تقدير النفقات والالتزامات المتعلقة بالشيء المراد مشاهدته.

• تعرف على فواتير الكهرباء والتدفئة والضرائب العقارية (الأراضي) والسكن، إن وجدت، وتكاليف الملكية المشتركة (الشقق وغيرها).
• تقييم أعمال الترميم المحتملة: يمكن أن تساعدك هنا استشارة المهندس المعماري.
• إذا كانت حدود الموقع محددة بشكل سيء، فيمكنك التعرف على الخطة المساحية.
• تحقق لمعرفة ما إذا كانت هناك أي قيود على استخدام الموقع.
• تعرف على القطاع الذي يقع فيه العقار للنظر في الميزات والقيود المعمارية، سواء كان هناك تنظيم في وصف أو تصنيف العقار كنصب تذكاري تاريخي، لفهم تكاليف الضرائب والترميم المحتملة.
• حالة العزل للعقار تُعلم المشتري بمستوى العزل واستهلاك طاقة التدفئة.

المرحلة 4

تأكيد نيتك في الشراء كتابيًا

إذا وجدت عقارًا يناسبك، فقد حان الوقت للقيام به عرض للشراء ("Offre d'achat"). ويتم تحريرها كتابياً بحضور وكيل عقاري، ويجب على البائع الرد عليها خلال 7 إلى 10 أيام. يضمن توقيع هذه الوثيقة للمشتري أن البائع لن يأخذ في الاعتبار عروض الشراء الأخرى، ويبدأ المشتري، مع كاتب العدل الخاص به، الاستعدادات للتوقيع اتفاقية الشراء الأولية.

المرحلة 5

نفقات البائع ونفقات المشتري

يشمل سعر العقار بالفعل عمولات الوكالة، التي يدفعها البائع. كما يقوم بدفع تكاليف إعداد كافة المستندات الخاصة بالقطعة والتشخيص والتأمين وكل ما يلزم للقطعة لإعدادها للبيع.

يدفع المشتري كافة الضرائب والرسوم والتي تدخل ضمن عمولة كاتب العدل وهي 7 - 8%، وهذا يشمل أيضاً خدماته 1%. وبالتالي، سوف تحتاج إلى حساب ميزانيتك لتكلفة العقار + 7-8% منها لخدمات كاتب العدل، والتي تشمل كافة الضرائب والرسوم الخاصة بتسجيل الملكية. هذا هو الإجراء القياسي للمعاملات العقارية في فرنسا.

تتم جميع التحويلات المالية من خلال حساب كاتب العدل، والذي يجب تحويلها إليه من أي بنك أوروبي، بما في ذلك البنك الروسي.

مهم! من الضروري توثيق مصادر التمويل. على سبيل المثال، بيع العقارات، دخل الأعمال.

المرحلة 6

إجراءات إتمام الصفقة

بحلول وقت توقيع اتفاقية البيع الأولية، يقوم الوكيل بتزويد كاتب العدل بجميع المستندات اللازمة من البائع (توافر التأمين، وأنواع مختلفة من التشخيص، وجميع المعلومات حول العقار). يقوم كاتب العدل بجمع ودراسة وتعريف المشتري بجميع المستندات المتعلقة بالعقار، وتقديم المشورة له في مختلف المسائل القانونية.

كاتب العدل في فرنسا هو الممثل الرسمي للدولة ويضمن نقاء المعاملة.  

بعد توقيع الاتفاقية المبدئية، وبحضور كاتب عدل، يقوم المشتري بإيداع مبلغ يصل إلى 10% من قيمة العقار، والتي يتم تحويلها إلى حساب مصرفي خاص لكاتب العدل.

يحق للمشتري رفض الشراء، ويجب عليه إخطار الطرفين بذلك في موعد لا يتجاوز 7 أيام بعد توقيع الاتفاقية الأولية. وفي هذه الحالة يتم إرجاع كامل الوديعة إليه. وبعد المدة المحددة يجوز إنهاء العقد في حالة عدم استيفاء أحد شروطه. في حالة إلغاء المعاملة بعد 7 أيام، ولكن بدون سبب، لن يتم إرجاع الوديعة.

اتفاقية البيع المبدئية تم التوقيع عليه بحضور كاتب العدل الخاص بك، والذي يجب أن يوافق عليك ويطلعك على محتوياته قبل التوقيع عليه. بناء على طلبك، اتفاق مبدئي، مثل النهائي اتفاقيات البيع، يمكن ترجمتها لك إلى اللغة الروسية بواسطة مترجم معتمد خاص.

على مدى 2-3 أشهر القادمة، الأساسية إتفاق البيع، وكذلك جميع المستندات اللازمة لذلك. في هذا الوقت، يتم إعداد الكائن للتسجيل تحت المالك الجديد.

إذا كنت ترغب في الاستفادة من الإقراض العقاري، فيجب الاهتمام بذلك قبل التوقيع على اتفاقية البيع.

قبل التوقيع على اتفاقية البيع الرئيسية, يقوم المشتري بتحويل المبلغ المتبقي للقطعة إلى حساب كاتب العدل و7-8% من قيمة القطعة مقابل رسوم كاتب العدل، يحصل كاتب العدل منها على 1% مقابل خدماته و6-7% منها. جميع الضرائب والرسوم الحكومية لتسجيل العقارات.

المرحلة 7

المرحلة النهائية من الصفقة

بحضور كاتب عدل، يوقع الطرفان على اتفاقية البيع الرئيسية، والتي يمكن أيضًا ترجمتها إلى اللغة الروسية بواسطة مترجم معتمد (تدفع بشكل منفصل). وبتوقيعه تنتقل الملكية رسميًا إلى المشتري. بعد إتمام الصفقة، يتبقى للمشتري عقد بيع وشهادة ملكية العقار (عنوان الملكية). خلال الأيام القليلة المقبلة، كاتب العدل ملزم بإدخال المالك الجديد في سجل التعهدات.

يتعين على المالك الجديد التأمين على العقار الذي تم شراؤه، ويجب التحقق من ذلك من قبل كاتب العدل الذي سجل المعاملة.

 تدعو CHATEAUX DE LUXE المشترين الناطقين بالروسية إلى استخدام خدمات كاتب العدل الناطق باللغة الروسية، والذي نتعاون معه بنجاح لفترة طويلة في فرنسا. وهو فرنسي، ويتحدث الروسية جيدًا، ويتمتع بخبرة كبيرة في العمل مع عملائنا في مجال الإقراض والعقارات.

 

محتوى العقار

عند تخطيط النفقات، يجب أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط تكلفة الكائن نفسه، ولكن أيضًا الضرائب والرسوم وفواتير الخدمات والتأمين والتكاليف الأخرى.

في فرنسا، كما هو الحال في بلدان أخرى، هناك ضرائب دائمة لمرة واحدة على العقارات، بغض النظر عن الغرض من الحصول عليها، للإقامة الدائمة أو الترفيه.

إذا كنت تعيش في فرنسا لأكثر من 183 يومًا في السنة، فإن حالتك هي مقيم ضريبي، مما يعني أنه يجب عليك تقديم إقرار ضريبي، حتى مع عدم وجود دخل.

في ضوء الشراكة بين فرنسا وروسيا، تم التوقيع على اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي، والتي بموجبها، بغض النظر عن وضع المقيم الضريبي في البلاد، يتم دفع الضرائب على الدخل والممتلكات في الدولة التي يتم فيها تلقي هذا الدخل أو يقع العقار. وينطبق هذا على جميع الضرائب العقارية، وضرائب الدخل، والضرائب العقارية، وضرائب دخل الشركات. لذلك، يكفي أن تقدم سلطات الضرائب في روسيا شهادة دفع الضرائب ذات الصلة في فرنسا.

الضرائب والرسوم لمرة واحدة عند شراء العقارات

تبلغ التكاليف الحكومية ورسوم التسجيل عند شراء عقار ثانوي في فرنسا حوالي 6-8% من قيمة العقار.

عند شراء العقارات الأساسية ستكون تكاليف كاتب العدل 2,5٪ فقط من قيمة العقار.

 

الضرائب المستمرة والمصاريف العقارية الأخرى

ضريبة الأملاك (بما في ذلك الأراضي) (مسؤول الضرائب)

الضريبة الرئيسية التي يدفعها أصحاب العقارات في فرنسا هي الضريبة العقارية (بما في ذلك الأراضي) (مكتب الضرائب). يتم دفعها سنويًا من قبل المقيمين وغير المقيمين في الدولة. يعتمد مبلغ الضريبة بشكل مباشر على المنطقة والمساحة وتكلفة السكن ويتم تحديده من قبل السلطات البلدية المحلية. يتم احتساب الضريبة بشكل فردي من القيمة المساحية للإيجار المحتمل لهذا السكن اعتبارًا من 1 يناير من كل عام. ويجب دفع هذه الضريبة مرة واحدة في السنة كل شهر أكتوبر.

ضريبة السكن (ضريبة السكن)

ضريبة السكن (ضريبة السكن)، يدفعها أولئك الذين يعيشون مباشرة في هذا المنزل/الشقة. إذا كنت المالك وتعيش في منزلك/شقتك، فأنت دافع ضرائب. إذا قررت تأجير منزلك، فإن عبء دفع هذه الضريبة يقع على عاتق المستأجر. ويجب دفع هذه الضريبة مرة واحدة في السنة، في شهر نوفمبر من كل عام.

يتم احتساب مبلغ ضريبة الإقامة للمقيمين على أساس الدخل المعلن وقيمة العقارات في 1 يناير من كل عام، وبالنسبة لغير المقيمين يتم تحديد مبلغ يساوي تقريباً الضريبة العقارية. تشمل ضريبة الإقامة أيضًا رسوم ترخيص التلفزيون.

فيما يلي حساب تقريبي للضريبتين:

شقة في باريس بمساحة 70-100 متر مربع. م

ضريبة الأملاك ستكون: 300 - 500 يورو سنويا

ضريبة الإقامة ستكون: 400 -700 يورو سنويا

فيلا على كوت دازور المساحة 150-200 متر مربع م

وستكون ضريبة الأملاك 800-1500 يورو سنويا

ضريبة الإقامة ستكون 1200 -1700 يورو سنويا

 

القلعة في كونياك بمساحة 800 متر مربع. م وقطعة أرض 2,3 هكتار

ضريبة الأملاك بما في ذلك الأرض ستكون 4000 يورو سنويا

ضريبة الإقامة ستكون 2800 يورو سنويا

 

ضريبة في ترف (قوى الأمن الداخلي، قوة التضامن من أجل الثروة)

ضريبة الرفاهية (ISF, impot de Solidarite sur la Fortune) يتم فرضها على كامل مبلغ الممتلكات الذي يتجاوز 800 ألف يورو.

يتم فرض ضريبة الكماليات (ضريبة الثروة) وفق المخطط التالي:

ما يصل إلى 800 ألف يورو – 0%

من 0,8 ألف إلى 1,3 مليون يورو – 0,50%

من 1,3 مليون إلى 2,5 مليون يورو - 0,70%

من 2,5 مليون يورو إلى 5 مليون يورو – 1,00%

من 5 مليون يورو إلى 10 مليون يورو – 1%

أكثر من 10 مليون يورو - 1,50%

ومن الممكن تجنب دفع هذه الضريبة، على سبيل المثال، عن طريق تسجيل شراء العقارات لدى شركة فرنسية خاصة SCI (Societe Civile Immobiliere - المجتمع المدني لملكية العقارات). هذا إجراء بسيط يتم تنفيذه بواسطة كاتب العدل في وقت شراء العقارات. تكلفة إنشاء مثل هذه الشركة ستكون 1700-2200 يورو.

إذا قمت بشراء عقارات في مدن شعبية مثل باريس، تولوز، ليون، مونبلييه، كان، جراس، أنتيب، نيس، ولكنك لا تعيش فيها ولا تؤجرها، كن مستعدًا لدفع ضريبة إضافية، مبلغ والذي يعتمد على قيمة السكن المساحية. إذا كان العقار شاغرا لمدة ثلاث سنوات، سيكون معدل الضريبة 10٪، للسنة الرابعة - 12,5٪، ولكل سنة لاحقة - 15٪.

خدمات المدفوعات (رسوم الملكية المشتركة)

يدفع أصحاب الشقق والمنازل المدرجة في المجتمع فواتير الخدمات (رسوم الملكية المشتركة)، والتي تشمل تكاليف صيانة العقار (الأمن، تنظيف المنطقة، الإصلاحات، إلخ). في المنازل في فرنسا، عدادات استهلاك المياه والكهرباء والغاز يتم تركيبها، والتي يتم دفعها بشكل منفصل حسب الاستهلاك.

المبلغ التقريبي لفواتير الخدمات للإقامة الدائمة:

شقة في باريس 70 - 100 متر مربع. م - 250-350 يورو شهريا فيلا في كوت دازور بمساحة 150-200 متر مربع. م – من 400-600 يورو شهريا

الضريبة على دخل الإيجار

إذا قمت بتأجير الممتلكات الخاصة بك، فإنك تخضع لضريبة دخل الإيجار. الحد الأدنى لمعدلها لغير المقيمين هو 20% من الربح. كما توجد ضريبة اجتماعية بنسبة 15,5%، تدفع مع هذه الضريبة.

إذا كان العقار مسجلاً لدى شركة، فإن المعدل يكون 33,33% من الربح (الدخل مطروحًا منه النفقات والاستهلاك).

ضريبة الدخل على بيع العقارات (Impot Sur le Plus القيم)

يتم دفع ضريبة أرباح رأس المال (Impot Sur le Plus Values)، والتي تنطبق على الفرق بين سعر البيع والشراء، من خلال كاتب العدل في وقت بيع العقارات. وتبلغ نسبة هذه الضريبة 19%، ويدفع معها ضريبة اجتماعية قدرها 15,5% وضريبة إضافية خاصة قدرها 6%. يتم خصم مصاريف كاتب العدل منها - 7,5% وتكاليف الإصلاح (مؤكدة بإيصالات دفع الفواتير) - 15%.

ضريبة الميراث (Impôt sur la Succession)

لا يتم دفع ضريبة الميراث (Impôt sur la Succession) في فرنسا بين الأزواج والإخوة والأخوات، ولكن بين الوالدين والأبناء تتراوح هذه الضريبة من 5 إلى 45% من قيمة العقار.

يمكنك تحسين ضرائب الميراث عن طريق إنشاء شركة SCI. في حالة وراثة أسهم شركة SCI التي تمتلك عقارات في فرنسا، تطبق قوانين البلد الذي يعيش فيه المالك السابق، على سبيل المثال روسيا.

وتتراوح التكاليف السنوية التقريبية لصيانة العقارات في فرنسا من 0,5 إلى 3% من قيمتها.

جميع المعلومات الموجودة على موقعنا فيما يتعلق بتكاليف صيانة العقارات ليست ذات طبيعة رسمية ولا يمكن قبولها كمعلومات نهائية لاتخاذ قرار شراء العقارات. يجب توضيح حجم معدلات الضرائب والمدفوعات الأخرى مع مستشاري الضرائب المحترفين في فرنسا حتى يتم تحسين حساب الضرائب ودفعها قدر الإمكان.