Покупка и содержание недвижимости во Франции

Несколько советов от CHATEAUX DE LUXE для покупателей собственности во Франции, которые помогут Вам правильно реализовать проект покупки от поиска желаемого объекта до регистрации собственности на нового владельца.

CHATEAUX DE LUXE гарантирует Вам полную конфиденциальность.

1 этап

Обращение к услугам агента- эксперта по недвижимости

Если Вы желаете приобрести недвижимую собственность во Франции, пожалуйста, обратитесь к нам. Мы находимся в России и Франции. С нами легко связаться по различным видам связи. Мы изучим все Ваши пожелания, начиная от Вашего бюджета, критериев Вашего поиска, примем во внимание пожелания по эксплуатации объекта, что позволит подобрать и презентовать наиболее подходящие для Вас предложения. Разъясним весь процесс оформления сделки и сопроводим Вас на всех ее этапах.

2 этап

Точно определите свои предпочтения

Это первоначальный этап в процессе приобретения собственности. Чем точнее будут определены требования и пожелания относительно собственности, тем более эффективным будет результат ее поиска. Например, замок на берегу моря с большими земельными угодьями, всенепременно с бассейном и прекрасным видом из окон.

Список критериев может быть достаточно длинным, но основной и важной информацией для агента являются: географическое расположение (город или деревня), окрестности, расположение, инфраструктура (магазины, школы и т.п.), транспорт, площадь собственности, количество спален, размер участка, возможность реставрационных работ (капитальный или косметический ремонт). Мы предложим Вам заполнить анкету.

Ответы на все эти вопросы, которые задаст Вам агент, помогут Вам сэкономить время при выборе нужной Вам собственности. Это также поможет исключить лишние визиты! Как только Вами будут выбраны несколько объектов недвижимости, мы свяжемся с продавцами и договоримся о встрече. Во Франции Вас будет встречать русскоязычный агент недвижимости, который будет сопровождать Вас в процессе выбора желаемого объекта недвижимости до подписания заключительного договора.

3 этап

Подготовка плана финансирования

Проект финансирования должен предшествовать принятию решения о покупке и будет обуславливать все последующие шаги по приобретению собственности.

Необходимо учесть дополнительные расходы на регистрацию собственности и гонорар нотариуса, которые составляют 7-8 % от цены объекта недвижимости.

Оценка трат и обязательств, относящихся к просматриваемому объекту.

Ознакомьтесь со счетами за электричество и отопление, с налогом на недвижимость (землю) и налогом на проживание, если имеются, с расходами при долевой собственности (квартиры и т.п.).
Оцените возможные реставрационные работы: здесь Вам может помочь консультация с архитектором.
Если границы участка плохо определены, Вы можете ознакомиться с кадастровым планом.
Уточните, нет ли ограничений на использование участка.
Познакомьтесь с сектором, где расположена собственность, чтобы предусмотреть архитектурные особенности и ограничения, имеется ли постановление в описании или классификации объекта как Исторический Памятник, чтобы понять возможные налоговые траты и траты на реставрацию.
Состояние теплоизоляции собственности информирует покупателя об уровне теплоизоляции и потребления энергии на отопление.

4 этап

Подтверждение Вашего намерения о покупке письменно

Если Вы нашли собственность, которая Вам подходит, пришло время сделать Предложение о покупке (“Offre d’achat”). Оно составляется письменно в присутствии агента по недвижимости, и продавец должен дать на него свой ответ в срок от 7 до 10 дней. Подписание этого документа дает гарантию Покупателю, что Продавец не будет рассматривать другие предложения о покупке, а Покупатель вместе со своим нотариусом начинает подготовку к подписанию Предварительного договора о покупке.

5 этап

Расходы Продавца и расходы Покупателя

Стоимость собственности уже включает в себя комиссионные агентства, которые оплачивает Продавец. Он также оплачивает расходы на подготовку всех документов по объекту, диагностику, страховку и все что необходимо по объекту для его подготовке к продаже.

Покупатель оплачивает все налоги и пошлины, которые входят в комиссионные нотариуса, это 7 — 8 % , туда же входят и его услуги 1%. Таким образом, Вам понадобится рассчитать свой бюджет на стоимость собственности + 7-8 % от нее на услуги нотариуса, куда входят все налоги и сборы за регистрацию собственности. Это стандартный порядок сделок с недвижимостью во Франции.

Все денежные перечисления проходят через счет нотариуса, на который они должны быть переведены из любого европейского банка, в том числе российского.

Важно! Необходимо подтвердить документально источники происхождения финансов. Например, продажа недвижимости, доходы от бизнеса.

6 этап

Порядок оформления сделки

К моменту подписания Предварительного договора о продаже, агент предоставляет нотариусу весь необходимый пакет документов со стороны Продавца (наличие страховки, различного рода диагностики, вся информация об объекте). Нотариус собирает, изучает и знакомит Покупателя со всеми документами относительно собственности, консультирует его по различным правовым вопросам.

Нотариус во Франции является официальным представителем государства и гарантирует чистоту совершаемой сделки.

После подписания Предварительного договора, в присутствии нотариуса, покупатель вносит задаток до 10 % от стоимости недвижимости, который переводится на специальный банковский счет нотариуса.

Покупатель наделен правом отказа от покупки, о чем должен уведомить стороны не позднее 7 дней после подписания предварительного договора. В этом случае ему возвращается весь задаток. По истечении указанного срока, договор может быть расторгнут, если не выполняется одно из его условий. В случае отказа от сделки по истечении 7 дней, но без оснований, задаток не возвращается.

Предварительный договор о продаже подписывается в присутствии Вашего нотариуса, который должен согласовать и ознакомить Вас с его содержанием до начала его подписания. По Вашему желанию, Предварительный договор, как и заключительный Договора о продаже, может быть переведен для Вас на русский язык специальным аккредитованным переводчиком.

В течение последующих 2-3 месяцев составляется основной Договор о продаже, а также все необходимые для этого документы. В это время объект готовится для регистрации на нового владельца.

Если Вы желаете воспользоваться ипотечным кредитованием, об этом необходимо позаботиться до подписания Договора о продаже.

Перед подписанием основного Договора о продаже, Покупатель переводит оставшуюся сумму за объект на счет нотариуса и 7-8 % от стоимости объекта за нотариальные сборы, из которых нотариус получает 1% за свои услуги и 6-7% — это все налоги и государственные пошлины за регистрацию собственности.

7 этап

Завершающий этап сделки

В присутствии нотариуса стороны подписывают основной Договор о продаже, который также может быть переведен на русский язык аккредитованным переводчиком (оплачивается отдельно). С его подписанием, право собственности официально переходит к покупателю. После завершения сделки у покупателя остается Договор о продаже и Свидетельство о праве собственности на недвижимость (titre de propriété). В течение последующих нескольких дней нотариус обязан внести запись о новом собственнике в залоговый реестр.

Новый собственник обязан застраховать приобретенную недвижимость, о чем должен проследить нотариус регистрировавший сделку.

CHATEAUX DE LUXE предлагает русскоязычным покупателям воспользоваться услугами нашего русскоговорящего нотариуса, с которым мы уже давно и успешно сотрудничаем во Франции. Он француз, хорошо говорящий по-русски, имеет очень большой опыт работы с нашими клиентами в сфере кредитования и недвижимости.

Содержание недвижимости

Планируя расходы, нужно учитывать не только стоимость самого объекта, но и налоги, сборы, коммунальные платежи, страховку и другие затраты.

Во Франции, как и в других странах, существуют единовременные и постоянные налоги на недвижимость, неважно для каких целей она приобретается, для постоянного проживания или отдыха.

Если Вы проживаете во Франции более 183 дней в году, ваш статус – налоговый резидент, а это значит, что Вы должны подать декларацию о налогах, даже с нулевым доходом.

В виду партнерских отношений между Францией и Россией подписана Конвенция об избежании двойного налогообложения, в соответствии с которой, вне зависимости от наличия статуса налогового резидента страны налоги с доходов и с имущества оплачиваются в том государстве, где получаются эти доходы или находится имущество. Это относится ко всем налогам на недвижимость, подоходного налога, налога на собственность, налога на прибыль предприятий. Поэтому налоговым органам в России достаточно предъявить свидетельство об уплате соответствующих налогов во Франции.

Единовременные налоги и сборы при покупке недвижимости

Государственные расходы и регистрационные сборы при покупке вторичной недвижимости во Франции составляют около 6-8% от стоимости объекта.

При покупке первичной недвижимости нотариальные расходы составят всего 2,5 % от стоимости недвижимости.

Постоянные налоги и другие расходы на недвижимость

Налог на недвижимость (включая землю) (taxe foncière)

Основной налог, который платят владельцы недвижимости во Франции — это налог на недвижимость (включая землю) (taxe foncière). Его платят ежегодно как резиденты, так и нерезиденты страны. Размер налога напрямую зависит от региона, площади и стоимости жилья и устанавливается местными муниципальными органами. Налог рассчитывается индивидуально от кадастровой стоимости возможной аренды данного жилья на 1 января каждого года. Данный налог необходимо оплачивать 1 раз в году каждый октябрь.

Налог на проживание (taxe d’habitation)

Налог на проживание (taxe d’habitation), платится теми, кто непосредственно проживает в этом доме/квартие. Если Вы являетесь собственником и проживаете в своем доме/квартире, вы являетесь налогоплательщиком. Если вы решили сдать свое жилье в аренду, то бремя по уплате данного налога возложено на арендатора. Данный налог необходимо оплачивать 1 раз в году каждый ноябрь.

Сумма налога на проживание для резидентов рассчитывается на основе декларируемого дохода и стоимости недвижимости на 1 января каждого года, для нерезидентов определяется сумма примерно равная налогу на недвижимость. Налог на проживание также включает в себя сбор за телевизионную лицензию.

Вашему вниманию примерный расчет двух налогов:

Квартира в Париже площадью 70-100 кв. м

Налог на недвижимость составит: 300 — 500 евро в год

Налог на проживание составит: 400 -700 евро в год

Вилла на Лазурном берегу площадью 150-200 кв. м

Налог на недвижимость составит — 800-1500 евро в год

Налог на проживание составит — 1200 -1700 евро в год

Замок в г. Коньяк площадью 800 кв. м и земельным участком 2,3 га

Налог на недвижимость включая землю составит 4000 евро в год

Налог на проживание составит — 2800 евро в год

Налог на роскошь (ISF, impot de solidarite sur la fortune)

Налог на роскошь (ISF, impot de solidarite sur la fortune) взимается с полной суммы имущества, превышающей 800 тыс.евро.

Налог на роскошь (налог на богатство) взимается по следующей схеме:

До 800 тыс. евро – 0%

От 0,8 тыс. до 1,3 млн евро – 0,50%

От 1,3 млн до 2,5 млн евро — 0,70%

От 2,5 млн. евро до 5 млн. евро – 1,00%

От 5 млн. евро до 10 млн. евро – 1, 25 %

Свыше 10 млн евро — 1,50%

Избежать уплаты данного налога, возможно, например, через оформление покупки недвижимости на специальную французскую компанию SCI (Societe Civile Immobiliere -гражданское общество владения недвижимостью). Это простая процедура, которая совершается нотариусом в момент покупки недвижимости. Стоимость создания такой компании составит 1700-2200 евро.

Если Вы приобрели недвижимость в популярных городах, таких как Париже, Тулузе, Лионе, Монпелье, Каннах, Грассе, Антибах, Ницце, но не проживаете в ней, и не сдаете в аренду, будьте готовы уплатить дополнительный налог, размер которого зависит от кадастровой стоимости жилья. Если жилье пустует три года, налоговая ставка составит 10%, за четвертый год — 12,5%, и за каждый последующий год — 15%.

Коммунальные платежи (charges de copropriété)

Владельцы квартир и домов, входящих в сообщество, платят коммунальные платежи (charges de copropriété), в которые входят расходы на содержание объекта недвижимости (охрана, уборка территории, ремонт и др.) В домах Франции установлены счетчики потребления воды, электричества и газа, которые оплачиваются отдельно в зависимости от потребления.

Примерный размер коммунальных платежей при постоянном проживании:

Квартира в Париже 70 — 100 кв. м – 250-350 евро в месяц Вилла на Лазурном берегу 150-200 кв. м – от 400-600 евро в месяц

Налог на доход от сдачи в аренду

Если Вы сдаете недвижимость в аренду, Вы являетесь налогоплательщиком по налогу на доход от сдачи в аренду. Его минимальная ставка для нерезидентов равна – 20 % от прибыли. Существует еще социальный сбор по ставке 15,5 %, который уплачивается вместе с этим налогом.

Если недвижимость зарегистрирована на компанию, то ставка равна 33,33 % от прибыли (доходы минус расходы и амортизацию).

Налог на прибыль при продаже недвижимости (Impot Sur le Plus Values)

Налог на прирост капитала (Impot Sur le Plus Values), которым облагается разница между стоимостью продажи и покупки, платится через нотариуса в момент продажи недвижимости. Ставка данного налога составляет 19 %, вместе с ним платится социальный сбор 15,5 % и специальный добавочный налог 6 %. Из них вычитаются нотариальные расходы – 7,5 % и расходы на ремонт (подтверждаются квитанциями об оплате счетов) – 15 %.

Налог на наследство (Impôt sur la Succession)

Налог на наследство (Impôt sur la Succession) во Франции между супругами, братьями и сестрами не платится, а вот между родителями и детьми этот налог составляет от 5 до 45% от стоимости недвижимости.

Оптимизировать налогообложение при наследовании можно с помощью создания компании SCI. В случае передачи в наследство акций компании SCI, владеющей недвижимостью во Франции, применяется законодательство той страны, в которой жил бывший владелец, например России.

Примерные годовые затраты на содержание недвижимости во Франции составляют от 0,5 до 3% от её стоимости.

Вся информация на нашем сайте, касающаяся расходов по содержанию недвижимого имущества, не носит официальный характер и не может быть принята, как окончательная для принятия решения о покупке недвижимости. Размер налоговых ставок и др. платежей необходимо уточнять у профессиональных налоговых консультантов во Франции, чтобы расчет и уплата налогов были максимально оптимизированы.